청약 당첨을 위한 자금 마련 로드맵
계약금, 중도금, 잔금의 납부 일정과 금액, 중도금 대출과 잔금 대출 준비까지 청약 자금 계획을 세우는 방법을 안내합니다.
청약 자금, 왜 미리 준비해야 하나요?
청약에 당첨되면 기쁨도 잠시, 약 1주일 내에 계약금을 현금으로 납부해야 합니다. 이 금액은 대출이 불가능하므로, 자금 준비가 안 되어 있으면 당첨을 포기해야 하는 안타까운 상황이 벌어질 수 있습니다.
또한 2025년 10월 16일부터(10·15 대책) 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 대출 한도가 크게 줄었습니다. "대출만 되면 되겠지"라는 안일한 생각은 위험합니다. 이 글에서는 분양 대금의 구조를 이해하고, 각 단계별로 언제, 얼마를, 어떻게 준비해야 하는지 알아봅니다.
분양 대금 구조 — 한눈에 파악하기
아파트 분양 대금은 크게 3단계로 나뉩니다.
| 구분 | 비율 | 납부 시기 | 대출 가능? | 핵심 포인트 |
|---|---|---|---|---|
| 계약금 | 분양가의 10~20% | 당첨 후 약 1주일 | ❌ 불가 (자기자금) | 현금 확보가 핵심 |
| 중도금 | 분양가의 약 60% | 공사 기간 중 4~6회 | ✅ 가능 (집단대출) | 건설사 연계 대출 활용 |
| 잔금 | 분양가의 20~30% | 입주지정일 | ✅ 가능 (주담대) | DSR 규제에 영향받음 |
분양가별 자금 시뮬레이션
분양가에 따라 실제로 필요한 금액을 계산해보겠습니다.
| 분양가 | 계약금 (10%) | 중도금 (60%) | 잔금 (30%) |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 3,000만 원 | 1.8억 원 | 9,000만 원 |
| 5억 원 | 5,000만 원 | 3억 원 | 1.5억 원 |
| 7억 원 | 7,000만 원 | 4.2억 원 | 2.1억 원 |
| 10억 원 | 1억 원 | 6억 원 | 3억 원 |
계약금 — 현금 확보가 생명
계약금은 대출이 절대 불가능합니다. 반드시 자기 돈(현금, 계좌이체)으로 준비해야 합니다. 수도권 아파트의 경우 최소 5,000만 원~1억 원은 현금으로 필요하므로, 미리미리 적립해두어야 합니다.
계약금 마련 방법:
- 정기적금: 청약 일정에 맞춰 만기일을 설정하세요.
- 예금 만기 조정: 기존 예금의 만기를 청약 시기에 맞게 조정하세요.
- 비상금 확보: 계약금 외에 유상옵션(발코니 확장, 에어컨 등) 비용도 추가로 필요할 수 있습니다.
중도금 — 집단대출이 일반적
중도금은 건설사와 은행이 협약한 집단대출로 납부하는 것이 일반적입니다. 개인이 별도로 은행을 찾아다닐 필요 없이, 건설사가 지정한 은행에서 일괄 처리됩니다.
- 한도: 분양가의 60%까지
- 무이자 옵션: 일부 단지는 건설사가 이자를 부담하는 무이자 또는 이자후불제를 제공합니다. 이런 단지가 자금 부담이 적습니다.
- 주의: 기존 대출(신용대출 등)이 있으면 DSR에 합산되어 중도금 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
잔금 — 스트레스 DSR 3단계의 영향
잔금은 입주지정일에 납부하며, 주택담보대출(주담대)을 활용하는 것이 가장 일반적입니다. 이 외에도 소득·주택가격 조건을 충족하면 정책대출(디딤돌대출, 보금자리론)을 활용하거나, 일부 단지에서는 건설사 연계 집단대출(잔금대출용)이 제공되기도 합니다. 다만 2025년 10월 16일부터 시행된 스트레스 DSR 3단계와 10·15 부동산 대책으로 대출 한도가 이전보다 크게 줄어들었습니다.
스트레스 DSR 3단계란?
스트레스 DSR은 실제 대출 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더해 DSR을 계산하는 제도입니다. 실제로 내는 이자가 오르는 것은 아니지만, DSR 계산 시 더 높은 금리를 적용하므로 대출 한도가 줄어드는 효과가 있습니다.
| 구분 | 스트레스 가산금리 | 시행 시기 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 하한 3.0% | 2025.10.16~ (10·15 대책) |
| 기타 대출 (기본 3단계) | 하한 1.5% (100% 적용) | 2025.7.1~ |
| 지방 주담대 (서울·경기·인천 외) | 1.5% (50% 적용) | 2026.1.1~6.30 (2단계 유지) |
대출 한도 변화 (연소득 1억 원 기준, 변동금리 주담대)
| 시기 | 주담대 한도 (변동금리, 30년) |
|---|---|
| 스트레스 DSR 적용 전 | 약 6.5억 원 |
| 3단계 적용 (1.5%) | 약 5.6억 원 |
| 10·15 대책 적용 (3.0%) | 약 5.0억 원 |
수도권 기준으로 약 1~1.5억 원의 대출 한도가 줄어든 셈입니다. 이전보다 자기자금을 더 많이 준비해야 합니다.
잔금대출 한도 제한 (고가 주택)
2025년 10·15 대책으로 고가 주택의 주담대 한도가 추가로 제한되었습니다.
| 주택 가격 | 주담대 한도 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 최대 6억 원 |
| 15억~25억 원 | 최대 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 최대 2억 원 |
즉, 15억 원 이상 주택이라고 잔금대출이 "불가"한 것은 아닙니다. 다만 한도가 크게 제한되므로 자기자금을 상당 부분 준비해야 합니다.
자금 마련 전략 로드맵
- 계약금 적립 (청약 전): 청약 신청 전부터 목표 금액을 정하고 적립하세요. 정기적금, CMA, 예금을 활용하되 만기일을 청약 일정에 맞추세요.
- 기존 부채 정리: 신용대출, 카드론, 마이너스 통장 등은 DSR에 합산됩니다. 불필요한 대출을 미리 상환하면 중도금·잔금 대출 한도가 늘어납니다.
- 대출 한도 시뮬레이션: 은행 앱이나 금융감독원 DSR 계산기를 활용하여 내 대출 한도를 미리 확인하세요. 스트레스 DSR 3단계와 10·15 대책이 반영된 최신 계산기를 이용하세요.
- 신용점수 관리: 신용점수는 대출 금리에 직접 영향을 줍니다. 연체 이력이 없도록 관리하고, 불필요한 대출 조회를 줄이세요.
- 중도금 무이자 단지 우선 검토: 건설사가 중도금 이자를 부담하는 단지는 2~3년간 이자 부담이 없으므로 자금 계획이 훨씬 여유로워집니다.
공식 참고자료
이 글에서 다룬 청약 자금 마련과 DSR 제도에 대한 공식 자료는 아래 링크에서 확인하실 수 있습니다.
- 금융위원회 DSR 정책: 정책마당 — DSR
면책 안내: 대출 한도와 금리는 개인 소득, 신용도, 기존 부채 등에 따라 달라집니다. 이 글은 2026년 2월 기준이며, 구체적인 대출 상담은 시중 은행에 문의하세요.