청약 당첨자를 위한 중도금·잔금 대출 가이드

중도금 대출과 잔금 대출 — 어떻게 다른가요?

아파트 분양 계약 후 납부하는 분양 대금 중 중도금과 잔금은 대출을 활용할 수 있습니다. 하지만 이 두 대출은 성격이 완전히 다릅니다. 시기, 형태, 이자, 규제가 모두 다르므로 각각의 특징을 정확히 이해하고 미리 준비해야 합니다.

구분	중도금 대출	잔금 대출 (주담대)
시기	공사 기간 중 (계약 후 ~ 입주 전)	입주지정일
금액	분양가의 약 60%	분양가의 약 20~30%
대출 형태	건설사 연계 집단대출	개인 주택담보대출 (정책대출·집단대출도 가능)
담보	분양권 (근저당)	완공된 주택 (근저당)
이자	무이자/이자후불 옵션 가능	일반 이자율 적용
은행 선택	건설사 지정 은행 (선택 불가)	본인이 자유롭게 선택
상환 방식	만기일시상환 (이자만 납부)	원리금균등/원금균등 분할상환

DSR이란? — 대출의 문지기

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 연간 소득 대비 전체 대출의 원리금 상환액 비율입니다. 쉽게 말해, "연봉에서 대출 갚는 데 쓰는 돈이 얼마나 되느냐"를 따지는 지표입니다.

대출 기관	DSR 한도	의미
은행권 (시중은행)	40% 이하	연소득의 40%까지만 대출 원리금으로 사용 가능
비은행권 (저축은행 등)	50% 이하	기준이 약간 완화

예를 들어 연소득이 5,000만 원이고 DSR 40% 적용이면, 연간 원리금 상환액이 2,000만 원(월 약 167만 원)을 초과하는 대출은 받을 수 없습니다. 기존에 신용대출, 카드론 등이 있으면 그 원리금도 합산되므로 기존 대출을 정리할수록 신규 대출 한도가 늘어납니다.

스트레스 DSR 3단계 — 2026년 현재 적용 기준

스트레스 DSR은 금리 인상 위험을 미리 반영하여 대출 한도를 산정하는 제도입니다. 실제 대출 금리가 오르는 것은 아니지만, DSR을 계산할 때 실제 금리보다 더 높은 금리를 적용하므로 결과적으로 대출 한도가 줄어듭니다.

스트레스 가산금리 적용 현황 (2026년 2월 기준)

대출 유형·지역	스트레스 가산금리	시행일
수도권·규제지역 주담대	하한 3.0%	2025.10.16~ (10·15 대책)
기타 대출 (기본 3단계)	하한 1.5% (100% 적용)	2025.7.1~
지방 주담대 (서울·경기·인천 외)	1.5% (50% 적용)	2026.1.1~6.30 (2단계 유지)

핵심 포인트: 수도권에서 변동금리 주담대를 받으면 실제 금리(예: 4%)에 가산금리 3%를 더한 7%로 DSR을 계산합니다. 실제 이자가 7%가 되는 것은 아니지만, 대출 한도 계산에는 7%가 적용되므로 한도가 크게 줄어듭니다.

지방 주담대 2단계 유지: 금융위원회는 지방 부동산·건설경기 침체를 고려하여 2026년 상반기(1월 1일~6월 30일)까지 지방 주담대에 2단계 스트레스 DSR(스트레스 금리 1.5%, 기본 적용비율 50%)을 계속 적용하기로 결정했습니다. 지방 차주는 수도권 대비 더 많은 대출한도를 받을 수 있습니다.

중도금 대출 상세 가이드

어떻게 진행되나요?

1. 분양 계약 체결 후, 건설사에서 연계 은행과 집단대출 협약을 맺습니다.
2. 계약자에게 대출 신청 안내가 옵니다 (보통 1차 중도금 납부일 1~2개월 전).
3. 지정된 은행에서 서류 제출 + 심사를 진행합니다.
4. 승인되면 중도금 납부일마다 은행에서 자동으로 대출이 실행됩니다.

기본 사항

• 한도: 분양가의 최대 60%
• 납부 횟수: 보통 4~6회로 수개월 간격으로 분납
• 금리: 은행 기준금리 + 가산금리 (단지마다 다름)
• 무이자 옵션: 일부 단지는 건설사가 이자 전액을 부담 → 계약자는 이자 0원
• 이자후불제: 중도금 기간 동안 이자를 내지 않고, 입주 시 일괄 납부

중도금 대출 시 주의사항

• DSR 합산: 기존 대출(신용대출, 학자금대출, 자동차 할부 등)의 원리금이 모두 DSR에 합산됩니다. 기존 대출이 많으면 중도금 대출이 거절될 수 있습니다.
• 이자 부담: 무이자가 아닌 경우, 대출 실행 후 매월 이자를 납부해야 합니다. 4~6차에 걸쳐 대출이 늘어나므로 이자도 점점 증가합니다.
• 은행 변경 불가: 집단대출은 건설사 지정 은행이므로 본인이 선택할 수 없습니다.

잔금 대출 상세 가이드

잔금대출은 시중은행 주택담보대출(주담대)이 가장 일반적이지만, 소득·주택가격 조건을 충족하면 정책대출(디딤돌대출, 보금자리론)을 활용할 수도 있습니다. 일부 단지에서는 건설사 연계 집단대출(잔금용)이 제공되는 경우도 있으니 확인해보세요.

어떻게 진행되나요?

1. 입주지정일 45~60일 전에 은행에 잔금대출 상담을 시작합니다.
2. 중도금 대출이 있는 경우, 잔금대출로 대환(전환)합니다. 즉, 잔금대출로 중도금 대출을 상환하고 나머지를 잔금으로 납부합니다.
3. 시중은행 주담대, 정책대출(디딤돌·보금자리론), 집단대출 등 여러 경로를 비교하는 것이 좋습니다.

잔금대출 한도 제한 (2026년 기준)

2025년 10·15 대책으로 고가 주택의 주담대 한도가 제한되었습니다.

주택 가격 (시가 기준)	주담대 한도	비고
15억 원 이하	최대 6억 원	기존과 동일
15억~25억 원	최대 4억 원	10·15 대책으로 축소
25억 원 초과	최대 2억 원	10·15 대책으로 축소

과거에는 "15억 이상은 주담대 전면 금지"였으나, 2023년부터 허용되었고 현재는 한도 제한으로 운영됩니다. 고가 주택일수록 자기자금 비중이 커져야 합니다.

대출 한도 시뮬레이션 예시

연소득 5,000만 원, 수도권, 변동금리 주담대, 30년 상환 기준:

조건	주담대 한도 (추정)
기존 대출 없음	약 2.5~2.8억 원
신용대출 3,000만 원 보유	약 2.1~2.4억 원
신용대출 5,000만 원 보유	약 1.8~2.0억 원

기존 대출 3,000만 원 차이로 주담대 한도가 4,000만 원 이상 줄어들 수 있습니다. 불필요한 대출은 미리 정리하세요.

대출 준비 체크리스트

1. ✅ 현재 모든 대출 파악: 신용대출, 카드론, 학자금대출, 자동차 할부 등 모든 대출의 원리금 상환액을 정리하세요.
2. ✅ DSR 계산: 금융감독원 DSR 계산기 또는 은행 앱의 대출 한도 시뮬레이터를 활용하세요.
3. ✅ 불필요한 대출 상환: 신용대출, 카드론 등을 미리 갚아 DSR 여유를 확보하세요.
4. ✅ 중도금 집단대출 조건 확인: 건설사 안내를 통해 연계 은행, 금리, 무이자 여부를 확인하세요.
5. ✅ 잔금대출 사전 상담: 입주지정일 45~60일 전에 여러 은행에 상담받으세요. 금리·조건을 비교하세요.
6. ✅ 신용점수 관리: 연체 없이 관리하고, 불필요한 대출 조회를 줄이세요. 신용점수가 높을수록 금리가 유리합니다.
7. ✅ 고정금리 vs 변동금리 비교: 고정금리는 금리 인상 위험이 없고, 스트레스 가산금리도 낮게 적용됩니다. 장기적으로 유리할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 중도금 대출이 거절되면 어떻게 하나요?

A. DSR 초과 등으로 거절될 수 있습니다. 이 경우 기존 대출을 상환하여 DSR을 낮추거나, 비은행권(저축은행, 보험사 등)을 통한 대출을 검토할 수 있습니다. 최악의 경우 자기자금으로 납부해야 합니다.

Q. 잔금대출 시 중도금 대출 은행과 같은 은행이어야 하나요?

A. 아닙니다. 잔금대출은 본인이 자유롭게 은행을 선택할 수 있습니다. 여러 은행의 금리를 비교하여 가장 유리한 곳을 선택하세요.

Q. 고정금리가 스트레스 DSR에서 유리한가요?

A. 네. 고정금리 대출은 스트레스 가산금리가 변동금리보다 낮게 적용되거나 면제됩니다. 따라서 같은 소득이라도 고정금리를 선택하면 대출 한도가 더 높을 수 있습니다.

공식 참고자료

이 글에서 다룬 중도금·잔금 대출과 DSR 제도에 대한 공식 자료는 아래 링크에서 확인하실 수 있습니다.

• 금융위원회 DSR 정책: 정책마당 — DSR

면책 안내: 대출 규제와 금리는 수시로 변경됩니다. 이 글은 2026년 2월 기준이며, 실제 대출 조건은 거래 은행에 문의하세요.