청약 가점제 계산법과 점수 올리는 방법
무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등 가점 항목별 계산 방법과 점수를 높이는 실전 전략을 제공합니다.
가점제란? — 점수로 당첨자를 정하는 방식
아파트 청약에서 당첨자를 뽑는 방법은 크게 두 가지입니다: 가점제와 추첨제.
- 가점제: 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간을 점수화하여 높은 점수 순으로 당첨자를 선정
- 추첨제: 자격을 갖춘 사람 중에서 무작위 추첨으로 당첨자를 선정
가점제는 총 84점 만점이며, 오래 준비한 사람에게 유리한 구조입니다. 쉽게 말해, 집 없이 오래 기다렸고, 가족이 많고, 통장을 오래 유지한 사람이 높은 점수를 받습니다.
가점제 vs 추첨제 — 언제 어떤 방식이 적용되나요?
| 주택 유형 | 가점제 비율 | 추첨제 비율 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 85㎡ 이하 | 100% | 0% |
| 청약과열지역 85㎡ 이하 | 75% | 25% |
| 기타 수도권 85㎡ 이하 | 40% | 60% |
| 비수도권 85㎡ 이하 | 40% | 60% |
| 85㎡ 초과 (모든 지역) | 0% | 100% |
즉, 85㎡(약 34평) 이하 중소형 아파트에서 주로 가점제가 적용됩니다. 서울 강남 등 투기과열지구에서는 가점제 100%이므로, 점수가 낮으면 사실상 당첨이 불가능합니다. 반면 85㎡를 초과하는 대형 평형이나 비규제지역에서는 추첨제 비중이 높아 운이 중요합니다.
가점 항목별 상세 점수 (총 84점)
1. 무주택 기간 (0~32점) — 가장 배점이 높아요
무주택 기간은 전체 84점 중 최대 32점을 차지하는 가장 비중이 큰 항목입니다. 집을 한 번도 소유한 적이 없다면, 기산일(계산 시작일)부터 현재까지의 기간이 인정됩니다.
| 무주택 기간 | 점수 |
|---|---|
| 1년 미만 | 2점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 4점 |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | 6점 |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 8점 |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 10점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 12점 |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 14점 |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 16점 |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 18점 |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 20점 |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 22점 |
| 11년 이상 ~ 12년 미만 | 24점 |
| 12년 이상 ~ 13년 미만 | 26점 |
| 13년 이상 ~ 14년 미만 | 28점 |
| 14년 이상 ~ 15년 미만 | 30점 |
| 15년 이상 | 32점 |
기산일(무주택 기간 계산 시작일)은 어떻게 정하나요?
- 만 30세 생일 또는 만 30세 이전 혼인신고일 중 빠른 날부터 계산합니다.
- 예를 들어, 28세에 결혼한 사람은 결혼일부터, 미혼인 사람은 만 30세 생일부터 무주택 기간이 시작됩니다.
- 주택을 소유한 적이 있으면 처분(매도)일부터 다시 계산하며, 이전 기간은 모두 초기화됩니다.
- 이혼·상속 등으로 일시적으로 주택을 보유한 경우, 6개월 이내 처분하면 무주택으로 인정되는 예외도 있습니다.
2. 부양가족 수 (5~35점) — 가족이 많을수록 유리
| 부양가족 수 | 점수 | 예시 |
|---|---|---|
| 0명 | 5점 | 미혼 1인 |
| 1명 | 10점 | 부부 (자녀 없음) |
| 2명 | 15점 | 부부 + 자녀 1명 |
| 3명 | 20점 | 부부 + 자녀 2명 |
| 4명 | 25점 | 부부 + 자녀 2명 + 부모 1명 |
| 5명 | 30점 | 부부 + 자녀 2명 + 부모 2명 |
| 6명 이상 | 35점 | 대가족 |
부양가족으로 인정받으려면?
- 배우자: 세대가 분리되어 있어도 항상 인정됩니다. (별도 세대 OK)
- 직계존속 (부모·조부모): 3년 이상 같은 주민등록등본에 등재되어 있어야 합니다. 즉, 부모님을 등본에 올린 지 3년이 지나야 인정됩니다.
- 직계비속 (자녀): 미혼 자녀만 인정됩니다. 만 30세 이상 미혼 자녀는 1년 이상 등본에 등재되어 있어야 합니다.
- 태아: 임신 중인 태아도 부양가족 1명으로 인정됩니다. (임신진단서 제출 필요)
3. 청약통장 가입기간 (1~17점) — 일찍 시작할수록 좋아요
| 가입기간 | 점수 |
|---|---|
| 6개월 미만 | 0점 |
| 6개월 이상 ~ 1년 미만 | 1점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 2점 |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | 3점 |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 4점 |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 5점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 6점 |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 7점 |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 8점 |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 9점 |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 10점 |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 11점 |
| 11년 이상 ~ 12년 미만 | 12점 |
| 12년 이상 ~ 13년 미만 | 13점 |
| 13년 이상 ~ 14년 미만 | 14점 |
| 14년 이상 ~ 15년 미만 | 15점 |
| 15년 이상 | 17점 |
실전 가점 계산 예시
다양한 상황별로 가점을 계산해보겠습니다.
예시 1: 30대 신혼부부
32세 부부, 자녀 없음, 만 20세에 청약통장 가입:
- 무주택 기간 2년 (30세부터 계산): 6점
- 부양가족 1명 (배우자): 10점
- 청약통장 가입 12년: 13점
- 합계: 29점
예시 2: 40대 4인 가족
42세 부부 + 자녀 2명, 쭉 무주택, 만 22세에 청약통장 가입:
- 무주택 기간 12년 (30세부터 계산): 26점
- 부양가족 3명 (배우자 + 자녀 2): 20점
- 청약통장 가입 15년 이상 (20년): 17점
- 합계: 63점 — 서울 인기 단지도 도전 가능!
예시 3: 50대 부모 부양 가족
48세, 배우자 + 자녀 2명 + 부모 2명(3년 전 등본 등재), 만 18세에 통장 가입:
- 무주택 기간 15년 이상: 32점
- 부양가족 5명 (배우자 + 자녀 2 + 부모 2): 30점
- 청약통장 가입 15년 이상 (30년): 17점
- 합계: 79점 — 거의 만점에 가까운 점수!
가점을 올리는 실전 전략 5가지
- 청약통장은 만 18세에 가입하세요: 만 18세에 가입하면 30세에 12년(13점), 33세에 15년 이상(17점 만점)을 확보할 수 있습니다. 통장 가입기간은 한 번 놓치면 되돌릴 수 없으므로 빨리 시작하는 것이 최선입니다.
- 무주택 상태를 유지하세요: "잠깐 오피스텔이라도 사볼까?"라고 생각이 들어도, 가점제 청약을 목표로 한다면 무주택을 유지하는 것이 유리합니다. 주택을 보유하면 무주택 기간이 0으로 초기화됩니다.
- 부모님 등본 등재는 3년 전에 미리 하세요: 직계존속(부모)은 같은 등본에 3년 이상 올라 있어야 부양가족으로 인정됩니다. 청약 계획이 있다면 미리미리 등본을 합치세요.
- 통장은 절대 해지하지 마세요: 통장을 해지하면 가입기간이 0부터 다시 시작됩니다. 어떤 이유로든 해지는 최후의 수단이어야 합니다.
- 가점이 낮다면 추첨제를 노리세요: 가점이 30점대 이하라면 서울 인기 단지의 가점제 당첨은 어렵습니다. 대신 85㎡ 초과 평형(추첨제 100%)이나 비규제지역의 추첨제 물량을 노리는 것도 전략입니다.
서울 인기 단지, 가점 커트라인은 얼마나 되나요?
서울 인기 단지의 가점 커트라인은 단지마다 다르지만, 대체로 아래와 같은 수준입니다. (과거 당첨 사례 기준이며, 실제 커트라인은 매번 달라질 수 있습니다.)
| 지역 | 가점 커트라인 (참고) |
|---|---|
| 서울 강남·서초·송파 | 65~80점대 |
| 서울 마포·용산·성동 | 60~75점대 |
| 서울 기타 지역 | 50~65점대 |
| 경기 (판교·광교 등 인기지역) | 55~70점대 |
| 경기 기타·인천 | 40~55점대 |
| 지방 광역시 | 30~50점대 |
공식 참고자료
이 글에서 다룬 청약 가점제에 대한 공식 자료는 아래 링크에서 확인하실 수 있습니다.
- 청약홈 청약가점계산기: 청약가점 자동 계산
- 청약홈 당첨자 선정: 가점제 및 추첨제 안내
공식 가점 계산기: 청약홈(applyhome.co.kr)에서 정확한 가점 점수를 확인할 수 있습니다. 실제 청약 전에 반드시 공식 계산기로 내 점수를 확인하세요. 자기 점수를 잘못 기재하면 부적격 당첨으로 취소될 수 있습니다.