청약 자격 요건과 제한 사항 총정리

청약, 누구나 할 수 있는 건가요?

청약은 아무나 할 수 있는 것이 아닙니다. 일정한 자격 요건을 갖추어야 하고, 한번 당첨되면 일정 기간 동안 다시 청약할 수 없는 재당첨 제한도 있습니다. 또한 당첨 후에도 분양권을 마음대로 사고팔 수 없는 전매 제한이 존재합니다.

이 글에서는 "나는 청약 자격이 되는지", "당첨되면 어떤 제한이 있는지"를 한눈에 파악할 수 있도록 정리했습니다. 지역, 주택 유형, 공급 방식에 따라 요건이 다르므로 반드시 분양 공고문을 꼼꼼히 확인하는 것이 가장 중요합니다.

일반공급 1순위 vs 2순위 — 무엇이 다른가요?

청약에서 1순위와 2순위는 당첨 가능성에 하늘과 땅 차이입니다. 인기 있는 단지는 거의 100% 1순위에서 마감되기 때문에, 2순위는 사실상 기회가 없는 경우가 많습니다.

1순위 자격 조건

구분	수도권 (서울·경기·인천)	비수도권
청약통장 가입 기간	1년 이상	6개월 이상
예치금	면적별 예치금 충족	면적별 예치금 충족
세대주 여부	세대주 (투기과열지구의 경우)	세대원도 가능

2순위에 해당하는 경우

청약통장 가입기간이 수도권 1년 / 비수도권 6개월 미만인 경우
면적별 예치금이 부족한 경우
세대주가 아닌 세대원인 경우 (투기과열지구)

2순위로도 청약 신청 자체는 가능하지만, 1순위에서 미달이 나야 기회가 주어지므로 비인기 지역이나 잔여세대가 아닌 한 현실적으로 어렵습니다.

투기과열지구·청약과열지역의 강화된 요건

투기과열지구나 청약과열지역으로 지정된 곳은 일반 지역보다 훨씬 까다로운 조건을 요구합니다. 2025년 10·15 대책으로 투기과열지구가 대폭 확대되어, 현재(2026년 2월) 기준으로 서울 전체 25개 구와 경기도 주요 12개 시·구(수원 장안·팔달·영통, 성남 수정·중원·분당, 안양 동안, 과천, 용인 수지, 광명, 하남, 의왕)가 투기과열지구로 지정되어 있습니다.

청약통장 가입 2년 이상 경과
반드시 세대주여야 함 (세대원 불가)
과거 5년 이내 당첨 이력이 없어야 함
세대원 전원 무주택이어야 함 (본인뿐 아니라 배우자, 세대원 모두)
납입 횟수 24회 이상

참고: 규제지역은 부동산 시장 상황에 따라 수시로 지정·해제됩니다. 2022~2023년에 대부분의 조정대상지역이 해제되었지만, 2025년 10·15 대책으로 투기과열지구가 대폭 확대되었습니다. 청약 전 반드시 국토교통부 또는 청약홈에서 해당 단지가 어떤 규제지역에 속하는지 최신 정보를 확인하세요.

거주지역 요건 — 어디 사는지도 중요합니다

청약은 내가 사는 곳이 매우 중요합니다. 대부분의 분양 단지에서 해당 지역 거주자에게 우선권을 줍니다.

공급 유형	우선 공급 대상	기타 공급
서울 소재 단지	서울 거주자	경기·인천 거주자
경기 소재 단지	해당 시 거주자 → 경기 거주자	서울·인천 거주자
지방 소재 단지	해당 광역시/도 거주자	기타 지역 거주자

예를 들어, 서울에 있는 아파트에 청약하려면 서울에 주민등록이 되어 있어야 가장 유리합니다. 경기·인천 거주자도 신청할 수 있지만, 서울 거주자가 먼저 배정을 받고 남은 물량에 대해서만 기회를 얻습니다.

재당첨 제한 — 당첨되면 한동안 못 합니다

청약에 한 번 당첨되면 일정 기간 동안 재당첨이 제한됩니다. 본인뿐 아니라 같은 세대의 세대원 전원이 제한 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

주택 유형/지역	재당첨 제한 기간	설명
분양가상한제 적용 주택	10년	시세 대비 저렴한 주택이므로 제한이 가장 김
투기과열지구	10년	서울 강남 등 규제 강화 지역
청약과열지역	7년	수도권 등 과열 지역
토지임대주택	5년	토지는 임대, 건물만 분양하는 주택
85㎡ 이하 (과밀억제권역)	5년	수도권 내 국민주택 규모
85㎡ 이하 (비과밀억제권역)	3년	지방 국민주택 규모
85㎡ 초과 (과밀억제권역)	3년	수도권 내 중대형
85㎡ 초과 (비과밀억제권역)	1년	지방 중대형 (제한 가장 짧음)

예를 들어, 서울 강남의 분양가상한제 아파트에 당첨되면 본인과 세대원은 향후 10년간 다른 청약에 당첨될 수 없습니다. 따라서 부부 중 누가 청약할지, 어떤 단지에 지원할지를 신중하게 결정해야 합니다.

전매 제한 — 분양권을 팔 수 있나요?

"전매"란 당첨 후 받은 분양권(입주권)을 다른 사람에게 파는 것을 말합니다. 과거에는 분양권 투기가 성행했기 때문에, 현재는 지역과 주택 유형에 따라 전매가 엄격히 제한됩니다.

지역/유형	전매 제한 기간	비고
투기과열지구	소유권이전등기 시까지 (최대 10년)	가장 엄격
조정대상지역	3~5년	소유권이전등기 시까지
분양가상한제 주택	3~10년	분양가에 따라 차등 적용
비규제지역	6개월~1년	상대적으로 유연

전매 제한 기간 내에 분양권을 팔면 불법이며, 적발 시 해당 분양이 취소되고 법적 처벌을 받을 수 있습니다. 전매가 허용되는 예외 사유(이혼, 해외이주, 세대원 사망 등)도 있으니 불가피한 경우에는 분양사무실에 문의하세요.

부적격 당첨 — 이것만은 주의하세요

청약에 당첨되었더라도 자격 요건을 충족하지 못하면 부적격 당첨으로 취소됩니다. 부적격으로 판정되면 당첨 취소는 물론, 향후 1~10년간 재당첨이 제한됩니다. 아래는 부적격 사유 중 가장 흔한 사례입니다.

본인 또는 세대원이 이미 주택을 보유하고 있는 경우 (무주택 위반)
가점 항목을 과다 산정한 경우 (실제보다 높게 기재)
해당 지역 거주 요건을 충족하지 못한 경우
재당첨 제한 기간 내에 중복 당첨된 경우
동일 주택에 부부가 중복 청약한 경우

청약 전 자격 확인 체크리스트

청약 신청 전, 아래 항목을 하나하나 확인해보세요.

✅ 청약통장 가입 기간이 1순위 조건을 충족하는가?
✅ 면적별 예치금이 충족되었는가?
✅ 나와 세대원 모두 무주택인가?
✅ 해당 지역에 충분한 기간 동안 거주했는가?
✅ 과거 재당첨 제한에 해당하지 않는가?
✅ 세대주인가? (투기과열지구의 경우)
✅ 과거 부적격 당첨 이력이 없는가?
✅ 배우자가 같은 단지에 중복 신청하지 않았는가?

공식 참고자료

이 글에서 다룬 청약 자격 요건과 제한 사항에 대한 공식 자료는 아래 링크에서 확인하실 수 있습니다.

청약홈 청약자격 안내: 청약자격 상세 안내
국가법령정보센터: 주택공급에 관한 규칙
찾기쉬운 생활법령정보: 당첨 취소 및 당첨 제한

면책 안내: 이 글은 2026년 2월 기준 정보입니다. 규제지역 지정/해제는 수시로 변경되므로, 실제 청약 전 반드시 청약홈과 분양 공고문을 확인하세요.